Ипотека без первоначального взноса
Купить собственное жилье в Москве по ипотеке — достойная цель. Это понимают многие, но реализуют это лишь некоторые. Отсутствие средств на оплату первоначального взноса стало проблемой номер один. Многие столичные банки снизили планку взноса до 10%, но и это остается пока нереально большой суммой. Знаете ли вы, что приобрести недвижимость возможно и без пресловутого первоначального взноса? Мы рассмотрим вопросы ипотеки под другим углом зрения, раскроем варианты и возможности. Надеемся, что это поможет вам в приобретении ипотеки в Москве.
Предлагаем шесть видов ипотечного кредитования, но все они — либо без первоначального взноса вообще, либо имеют интересные решения.
Вариант № 1 — вообщебез первоначального взноса
Стоит сразу отметить: те банки, что предлагают специальные программы ипотечного кредита без первоначального взноса, диктуют жесткие условия. В банках «Советский», «Запсибкомбанк» и других процентная ставка довольно высока — от 16 до 19%.Также там взимается комиссия за предоставление кредита, в размере 1-3%.
В результате математических подсчетов, можно утверждать, что в этом случае переплата по ипотечному кредиту практически равна 10%-ному первоначальному взносу в других банках. Кроме того, обязательный пакет документов на кредит в таких банках требуется более полный. Например, в подтверждение доходов нужна справка формы 2-НДФЛ. Надежные поручители — еще одна важная предпосылка для получения кредита под ипотеку.
При финансировании срочной покупки получение полной суммы под недвижимость очень важно. Учтите, что собственное жилье в Москве позволит в ближайшее время решить проблему взносов за счет сдачи его в аренду. К тому же можно попробовать рефинансировать кредитный договор на более мягких условиях.
Вариант № 2 — кредит под залог имеющейся недвижимости
Если вы уже являетесь владельцем недвижимости в Москве, то получить кредит можно под залог вашего жилья (дома, квартиры, дачи, комнаты) или земельного участка. В этом случае недвижимость становится залогом для получения кредита на новую недвижимость. Этой суммой можно оплатить первоначальный взнос. Кстати, кредит не обязательно брать, как целевой. Просто целевой кредит на приобретение недвижимости в Москве можно получить на более выгодных условиях. В целом процентные ставки под залог недвижимости колеблются в рамках 15-20%. Срок кредита намного меньше стандартной ипотеки — 7-10 лет. Банки, предлагающие такое финансирование: Балтинвест, Союз и другие.
Вариант № 3 — под залог недвижимости третьих лиц
Вариацией предыдущей формы залога является залог недвижимости 3-их лиц. Если собственной недвижимости пока не имеется, но 3-и лица согласны помочь вам и предоставить собственную недвижимость в качестве залога под ваш кредит, то вы сможете получить нужную сумму денег. Заплатив первоначальный взнос, вы станете владельцем новой квартиры, но придется выплачивать процентные ставки по двум кредитам и погашать их в течение отведенного срока. Залогом служит обычно недвижимость родителей или родственников.
Вариант № 4 — потребительский кредит для первоначального взноса на ипотеку в Москве
Предварительно стоит уточнить условия по ипотечному кредитованию, в частности сумму первого взноса. Потребительский кредит уйдет на первоначальный взнос. Его легко получить, но заявку лучше подавать одновременно с заявкой на ипотечный кредит, или даже чуть раньше. Процентные ставки в этом случае придется выплачивать по двум кредитам одновременно. Следует учитывать и тот факт, что потребительский кредит имеет более высокие ставки.
Вариант № 5 — потребительский кредит на первоначальный взнос и ипотека, — все в одном банке
Как вариант потребительского кредита для оплаты ипотечного, является его упрощенная, но от этого не менее дорогая форма: в одном и том же банке. То есть, вы берете потребительский кредит и практически сразу выплачиваете его в виде первоначального взноса. Все это — в рамках одного банка, поэтому времени на оформление уходит меньше. В этом случае обязательно учитывается справка о доходах, из которой ясно, что вы в состоянии погашать оба кредита.Номос-банк, Ханты-Мансийский банк практикуют такую услугу.
Вариант № 6 — специальная программа АИЖК «Переезд»
Интересен вариант, который предлагается Агентством Ипотечного Жилищного Кредитования. Предположим, вы проживаете в собственной квартире, но желаете купить новую и переехать в нее. Параллельно вы подыскиваете покупателя на свою старую квартиру. Программа кредитования допускает кредитование до 70% от стоимости продаваемого жилья для погашения первоначального взноса. Фактически ваше настоящее жилье является залогом, но получив под него кредит, вы можете не торопясь сделать ремонт в новой и переехать туда, затем сделать ремонт и в старой квартире, чтобы выгоднее продать ее. Срок на погашение кредита «Переезд» 6-12 месяцев. И в это время вы можете ничего не платить. Можно погасить кредит целиком, после продажи квартиры.
Надеемся, мы внесли ясность и помогли вам разобраться в ипотечных тонкостях.
Ипотечный брокер (не путать с риелтором) — физическое или юридическое лицо. Специальность его — информационно-консультационные услуги потенциальных заемщиков в сфере ипотечного кредитования. Иначе говоря, ипотечный брокер является независимым советником и даже помощником при получении ипотеки. Он подскажет клиенту его возможности и проанализирует имеющиеся варианты на получение кредита. Брокер изучит возможности клиента и его потребности, потом предложит индивидуальный вариант. Это называется — подбор оптимальной программы кредитования. Кроме того, он может сопровождать клиента при посещении банка и подписании всех документов. Этот вариант гарантирует безотказное получение кредита по выгодному для клиента договору.
Ипотечные брокеры — профессионалы в банковской сфере, а также, во многих смежных областях: экономике, страховании, юриспруденции. Они проводят мониторинг рынка недвижимости, просчитывают риски и возможности кредитования.
Хорошим ипотечным брокерам не понаслышке знакомы внутренние механизмы и возможности кредитования. Многие из них пришли в брокерство прямо из банковской системы. Политика банка, его мотивация, этапы согласования, требования к заемщикам, — все эти подводные камни хорошо знакомы ипотечному брокеру. Более того, они сохраняют связи в банках, используя свои рычаги в разрешении спорных и нестандартных вопросов кредитования.
Ипотечный брокеридж в России, как самостоятельная сфера услуг, сформировался не так давно. Эта ниша пустовала, но в услугах брокера возникла острая необходимость. Клиенту банка нелегко разобраться во всех тонкостях договора. Адвокаты часто не владеют знаниями по ипотечному кредитованию, поскольку эта услуга находится на стыке трех сфер: юриспруденции, финансирования и страхования. Поэтому в агентствах недвижимости появились специалисты-брокеры по ипотеке.
Качество их услуг должно быть высоким, когда дело касается крупных кредитов. Эффективность профессионального брокера, отвечающего вышеперечисленным требованиям, всегда оправдывает себя в финансовом плане.
Какие услуги оказывают ипотечные брокеры? Как оплачиваются их услуги?
Ипотечные брокеры специализируются на следующих услугах:
− первичная консультация;
− анализ потребностей клиента и его финансовых возможностей;
− подборка индивидуальных программ кредитования, банков, обзор нюансов и этапов оформления ипотеки;
− консультирование в выборе недвижимости, соответствующей критериям банка;
− помощь в оформлении пакета документов для безотказного рассмотрения кредитного заявления в банк;
− консультация и помощь на всех этапах согласования;
− максимальное содействие для гарантированного получения кредита;
− консультирование и сопровождение при страховании и обслуживании ипотеки.
Исчерпывающе описать функции ипотечного брокера сложно. Все свои усилия он направляет на достижение цели, будь то получение клиентом выгодного ипотечного кредита или рефинансирование предыдущего кабального договора. Он должен глубоко вникать в суть каждой ситуации, уметь решать сложные вопросы, используя не только знания, опыт, но и личные связи.
К услугам ипотечного брокера обращается клиент, которому нужно содействие и который надеется сэкономить в процессе получения ипотеки свои время и деньги. Услуги ипотечного брокера тоже стоят денег, но это выгодно, учитывая экономию на процентных ставках и сроках выплат ипотеки. Оплата брокерских услуг может быть фиксированной или зависеть в процентном отношении от суммы кредита.
Брокеры по ипотеке иногда являются служащими агентств недвижимости, и даже помогают бесплатно, в качестве бонуса. При этом клиент связывается обязательством купить квартиру именно в этом агентстве. Однако владение ситуацией на рынке недвижимости не означает знание тонкостей банковского кредитования. А вот профессионалы-брокеры в большинстве своем имеют высшее экономическое или банковское образование, что на порядок выше риелторства.
Еще один поводом обратиться к профессиональному ипотечному брокеру является его независимость. Доход брокера является следствием успешно выполненной им работы. Вам будет предложена реально осуществимая и максимально выгодная банковская программа. Брокер объяснит все нюансы, сноски и разъяснения мелким шрифтом, о которых непосвященный клиент узнаёт обычно лишь после подписания кредитного договора. Кстати, эти нюансы в идеале должен разъяснять работник банка. Он этого не делает, поскольку заинтересован в более выгодном для банка, а не для клиента кредите. Брокер подскажет, как выгоднее всего погасить кредит, — банковский служащий умолчит об этом. Брокер стоит на страже ваших интересов, банковский служащий — на страже интересов банка.
Банковский брокер получит свое вознаграждение от вас, лишь по факту состоявшегося кредитования.
кредит с испорченной кредитной историей
«Испорченная кредитная история» — равносильна приговору. Этот вердикт становится неприятным пятном на вашей банковской репутации. Сводная база данных содержит сведения обо всех недобросовестных плательщиках, не выполнивших или не полностью выполнивших свои обязательства по уплате кредита. Это может стать основанием для отказа в кредитовании.
При негативной кредитной истории, банк может:
- рассмотреть заявку, но затем потребовать объяснений по причинам предыдущей просрочки (документальное подтверждение причин);
- удовлетворить заявку, но при этом ужесточить условия кредитования на более выгодные для себя, учитывая риск;
- поставить дополнительные условия по привлечению надежных платежеспособных поручителей или же предоставлению ликвидного залога, часто — и то, и другое;
- отказать в заявке, учитывая негативную историю.
Если вы платили, но с просрочкой свыше 30 дней, то придется документально привести уважительную причину задержек. Уважительными считаются форс-мажорные обстоятельства, потопы, пожары, болезни и прочие из ряда вон выходящие события. К задержкам выплат на срок менее 30 дней банки обычно относятся лояльно.
Негативная кредитная история может повлиять негативным же образом на условия кредитования. Вашу заявку банк удовлетворит, но только под обеспечение или под поручительство. Риск от возможных убытков банк компенсирует продажей залога на торгах или же ваш долг погасят поручители. Кроме этого, поручители должны походить под параметры банка по возрасту и финансовому положению.
Бывают «злостные» кредитные истории, когда по кредиту не было уплачено ничего, даже по решению суда. В этом случае кредит получить вряд ли удастся.
Вывод: если вам удалось взять кредит, не стоит портить свою кредитную историю. Наверняка вам еще придется обращаться в банки. Потрудитесь выполнять условия договора, и следующий кредит вам обеспечен.