Это цитата сообщения ТилькиТой Оригинальное сообщение
Весна на рынке недвижимости Киева!
Прогноз рынка недвижимости Киева на весну 2016 года
Растущий спрос и огромное предложение расшатывают рынок.
С начала 2015 года по декабрь 2015-го средние цены на квартиры в новостройках Киева увеличились на 32% в гривневом эквиваленте. При этом курс НБУ на 01.01.2015-го был 15,78 грн. за доллар, а на 1.11.2015 уже 23,95 таким образом курс вырос на 52%. То есть в долларовом эквиваленте, квартиры в Киеве в 2015 году не подорожали, а подешевели.
По итогам 2015 г. квартиры в Киеве подешевели где-то на 10-15%, как за счет снижения цен предложения, так и в связи со значительным увеличением размера скидок и торга. По всей видимости, эта тенденция сохранится и весной 2016 г. – в ситуации, когда платежеспособный спрос на жилье находится на минимуме, предложение - на максимуме, ожидать иного развития событий было бы странно.
Ждать или покупать?
Основной вопрос у потенциальных инвесторов или покупателей квартир – ждать еще, или покупать?
Каждая Весна традиционно оживляет рынок недвижимости Киева и оживляет спрос на первичном рынке. Поэтому так же традиционно, что февраль самый горячий месяц у киевских застройщиков в плане скидок и торга. В феврале 2016 известный «Комфор таун» перехитрил всех выкинув на рынок 30 акционных квартир по очень соблазнительной цене в 950 дол. за квадрат. Информация настолько быстро распространилась по Киеву, что «горячие» акционные квартиры размели буквально за 3 дня. Тем не менее «Комфорт таун» акцию продолжил, незначительно подняв цены за квадрат, и выкинул на рынок киевской недвижимости еденички по $1000 за метр, а еще в конце января они продавались со всеми скидками минимум по $1150! А двушки и трешки в «Комфорт тауне» есть на продажу и по 1000 и даже по 950$... говорят, что было даже пару вариантов по 900... (вроде бы трешки).
Так что тут, как в рождественскую распродажу, кто не успел, тот ждет, пока через год подешевеет новая коллекция.
Оправдает ли Весна надежды участников рынка?
Прошедшая Осень развеяла надежды участников рынка недвижимости на быстрое восстановление покупательской активности по аналогии с кризисом 2008-2009 гг. - тогда признаки оживления спроса появились к концу лета 2009 г., а в 2010 г. ужасы кризиса уже начали забываться. Однако в этот раз события в Украине связаны не с кризисом, а с войной, поэтому сценарий несколько другой.
Количество переселенцев в Киеве уже примерно стабилизировалось, так что ожидать нового всплеска спроса не стоит.
Кроме того сбережения, на которые потенциальные покупатели могли приобрести жилье в 2016 г., были в основном потрачены во время двух волн ажиотажного спроса в 2014 и 2015. А новым взяться неоткуда – доходы населения падают.
Но, нестабильность банковской системы Украины делают инвестиции в недвижимость по-прежнему привлекательными и надежными.
Кроме того 1.5 млн. переселенцев цифра внушительная и многие из них уже нашли хорошо оплачиваемую работу в Киеве или перенесли сюда свой бизнес. Так что весенний спрос на жилье среди переселенцев с Донбасса все же будет.
Объемы предложения не растут
Учитывая определенное снижение продаж, девелоперы сокращают объемы нового строительства, что стабилизирует спрос и предложение на рынке. Девелопмент – инертный бизнес, те проекты, что выходят на рынок сейчас, стартовали два-три года назад, когда ничто не предвещало сегодняшней ситуации. А безболезненно «заморозить» бумажные проекты до лучших времен, как в предыдущий кризис, застройщики не могут из-за изменения правил игры в строительном бизнесе. Сейчас компании должны вложить в площадку огромные деньги еще до начала строительства, поэтому им выгоднее открыть продажи и попытаться компенсировать хотя бы часть расходов, чем неизвестно сколько ждать у моря погоды.
А вот новые проекты практически заморожены, так что через 2-3 года мы можем столкнуться с прямым дефицитом нового жилья в Киеве.
Однако это не значит, что девелоперы не корректируют планы в соответствии с текущим положением дел на рынке. С начала 2014 г. застройщики начали оперативно пересматривать квартирографию в своих проектах, с тем чтобы за счет уменьшения площади квартир сделать их более доступными для потенциальных покупателей в условиях значительного сокращения платежеспособного спроса. В результате многие новостройки, позиционирующиеся сегодня как бизнес-класс, по сути являются комфорт-классом, так как ориентированы на граждан со средним достатком.
В итоге за 2015 г. предложение относительно доступных новостроек (эконом- и комфорт-класса) увеличилось примерно в 2,5 раза по сравнению с 2014 г. Причем столичный рынок демократизировался резко, одним скачком.
Растет объем предложения и на вторичном рынке жилья, так как из-за дефицита покупателей квартиры на многие месяцы зависают в базах. Фактически, продается лишь примерно пятая часть представленных на рынке квартир – только те, чьи владельцы согласны на адекватную новым экономическим реалиям цену.
Цены стабилизируются.
Тем не менее, можно сказать, что сейчас найден определенный баланс цены спроса и предложения на квартиры. Но, ситуация во многом будет определяться не только рыночными и экономическими процессами. А политическими.
Тем не менее «тотальная распродажа» вряд ли возможна – инвесторы в недвижимость обычно предпочитают надеяться на лучшее, то есть на рост стоимости метра, но возвращение в оборот даже 10% инвестиционного жилья будет давить на цены.
«Дружественная» ценовая политика застройщиков, готовность предоставлять длительные рассрочки и выгодные условия ипотечного кредитования продолжат оттягивать спрос со вторичного рынка, где значительная часть продавцов до сих пор не готовы к скидкам и торгу
Дополнительным ударом для «вторички», особенно морально и физически устаревшей, может стать рост предложения квартир в готовых новостройках. Из-за падения спроса застройщики не успевают распродать все лоты на стадии строительства, поэтому у покупателей появляется все больше возможностей купить квартиру в новом доме и сразу в нее въехать, например в тот же ЖК «Паркове місто» - один из самых ярких проектов на рынке киевской недвижимости. В результате снижается привлекательность «вторички», которую многие выбирают только потому, что опасаются недостроя и/или не могут долго ждать сдачи дома в эксплуатацию.
На рынке новостроек наибольшим спросом будут пользоваться объекты с хорошей транспортной доступностью, продуманной концепцией и с закрытой территорией.
В общем и целом, в 2016 г., скорее всего, сохранятся тенденции 2015 г. Значительного улучшения ситуации ждать не приходится, но и вероятность апокалиптического сценария также невелика – в отличие от развитых европейских рынков типа испанского, или российского, который сейчас переживает стагнацию в Киеве нет перепроизводства жилья и потребность в улучшении жилищных условий остается очень высокой.