[448x297]
Инвестиции в недвижимость: стоит быть осторожнее

С полным текстом публикации можно ознакомиться на официальном сайте DIM Риэлтерская Группа /Worldwide Development/ перейдя по ссылке
http://www.7150511.ru/articles/nedvigimost-rossii/...igimost:-stoit-bit-ostorognee/

Доходность и риск. Москва и регионы
Разговоры о необходимости вложений в недвижимость опять разгораются. Эксперты вспоминают прежние годы, когда такие инвестиции в Москве приносили хорошие деньги. А почему была такая доходность? Потому что цены росли по 30 - 100% в год. Понятно: что ни купи - можно перепродать с хорошей прибылью. Но не стоит думать, что беспроигрышная возможность зарабатывать деньги осталась по сей день или вообще когда-то была, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.
Сейчас время «активной семейной жизни», полагают специалистыhttp://www.irn.ru. Можно покупать жилье для себя, совершать альтернативные сделки. Цены более или менее стабильны, есть возможность и время подумать. Но целесообразно ли сейчас покупать квартиры с целью дохода?
По итогам 2010 г. в Москве виден прирост цен на жилую недвижимость в 12%, что немногим больше инфляции. Это cравнимо со ставками по депозитам. Сейчас депозиты немного «просели», но, если сравнивать с началом прошлого года, ведущие банки при размещении сумм, сравнимых с покупками квартиры (от 5 млн руб.), на срок от года давали от 10% годовых.
То есть недвижимость не давала существенного преимущества по сравнению с банками. Но зато обладает значительно большими издержками на содержание, расходами на покупку-продажу. Не стоит забывать и про накладные расходы.
Ярые сторонники инвестиций в недвижимость говорят, что нужно было покупать новостройки, которые начинались с демпинговых цен, они прирастут намного больше. Действительно, есть примеры жилых комплексов в Москве, которые стартовали с 70 000 - 80 000 руб. за кв. м и очень быстро поднялись до 110 000 - 120 000 руб. за кв. м, и, казалось бы, прирост составил 30% годовых.
А если подумать
Стоп. Посидим, покурим, задумаемся. Помимо общего прироста стоимости новостройки растут в цене за счет приближения к готовности объекта. Это примерно 15 - 20% из этих 30%.
Что такое новостройки? Это риски. Риск, что дом вообще не будет построен. Риск, что затянутся сроки строительства.
Как заработали люди, которые удачно вложились? Либо им повезло, или они имели инсайдерскую информацию. А те, кто ходит на Горбатый мост с плакатами, пишут письма президенту России, мэру – прошлому и нынешнему, – это неудачники. У них ни жилья, ни денег.
Нужно понимать, что, покупая квартиры на нулевом цикле, инвестор несет дополнительные риски. Риски, на взгляд руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, вполне сопоставимые с рисками при инвестировании в финансовые инструменты – валютные, сырьевые или иные.
Можно посмотреть, как менялись цены в зависимости от объемов строительства за последние 10 лет (см. подробнее статью «Приведет ли падение объемов строительства жилья к новому росту цен?).

Регионы
Но, может быть, имеет смысл сегодня обратить внимание на российские регионы? Многие из их рынков недвижимости повторяют столичный сценарий развития рынка недвижимости просто с определенным запозданием – разным для каждого региона.
Но специалистыhttp://www.irn.ru думают, что полагаться на подобную зависимость – все равно что ставить на красное, когда три раза подряд на рулетке выпало черное. Как бы игрок себя ни убеждал в возможности выигрыша, все равно вероятность равная. Инвестировать в жилье в регионах, может, выгоднее, однако и рисков в провинции больше, считает Олег Репченко.
Эксперт отмечает, что в плане темпов роста цен на квартиры города-миллионники в регионах привлекательнее Москвы: существенного подорожания жилья в столице пока не предвидится (подробнее см. «Руководитель IRN.RU: инвестировать в жилье в регионах выгодно, но риски весьма высоки». Однако, принимая решение о вложении денег, надо учитывать не только потенциальный доход, но и риски. Столичное жилье ликвидно, квартиру практически всегда можно продать или сдать в аренду за один-два месяца. Высокий спрос на столичную недвижимость обеспечивают потоки мигрантов, стремящихся поселиться в Москве – постоянно или хотя бы временно.
В регионах приезжих значительно меньше, и спрос на жилье ниже. Инвестор может столкнуться с невозможностью продать подорожавшую на бумаге собственность по рыночной цене. В этом смысле особенно рискованны инвестиции в недвижимость быстро развивающихся городов, где строятся огромные объемы жилья. Например, в Екатеринбурге, в районе Академический, собираются возвести 9 млн кв. м жилой недвижимости. Когда все запланированное будет сдано в эксплуатацию, рынок может оказаться затоварен, и с ликвидностью возникнут очень большие проблемы.
Частный инвестор всегда находится в менее выгодном положении, чем застройщик. Во-первых, девелопер продает квартиры (даже в уже построенных домах) по более низким ценам, чем на вторичном рынке, так как ему надо быстро реализовать большие объемы жилья. Во-вторых, покупатель скорее обратится в солидную фирму с хорошей репутацией, чем к неизвестному ему частному лицу. В-третьих, застройщик обладает огромными возможностями и преференциями по рекламе своих объектов по сравнению с частниками.
Если брать московскую недвижимость, то продать, сдать ее в аренду даже в кризис можно, пусть со скидкой. Существует стабильный спрос. Что нельзя сказать о регионах. Меньше населения, меньше емкость рынка, меньше миграционные потоки (особенно иммиграционные).

Для сравнения:

Эксперты компании Penny Lane Realty составили рейтинг перспективных городов для
инвестирования в жилую недвижимость. При составлении рейтинга специалисты
компании брали за основу восемь параметров: безопасность для жизни,
экологическую обстановку, стратегическую важность градообразующих отраслей
производства, экономическую эффективность градообразующих предприятий, доход на
душу населения, планы региональных властей и федеральные целевые программы по
развитию города, уровень средних цен на первичном и вторичном рынке и объемы
жилищного строительства. По результатам сравнительного анализа в пятерку лидеров
вошли следующие города.

Перспективные региональные города для инвестиций в жилье по версии Penny Lane Realty
Город Население, чел. Объем жилищного строительства в 2010 г., кв. м Средняя цена кв. м, руб.
Екатеринбург 1,363 млн 1,26 млн 52 500-55 400
Казань 1,13 млн 800 000 39 900-40 500
Томск 536 000 250 000 34 200-37 900
Краснодар 713 000 770 000 59 100-65 600
Ростов-на-Дону 1,48 млн 800 000 40 400-48 300
Источник: Penny Lane Realty

Но есть и другие города, на которые можно обратить внимание инвесторам. Правда, не стоит забывать о проблеме ликвидности, напоминают специалистыhttp://www.irn.ru.

Самое дешевое жилье в Московской области
Город Средняя цена (руб. за кв. м)
Рошаль 29 300
Зарайск 31 400
Серебряные Пруды 34 500
Лотошино 36 100
Талдом 37 900
Источник: Penny Lane Realty

Самое дешевое жилье в регионах России
Город Средняя цена (руб. за кв. м)
Курск 29 500
Смоленск 35 100
Томск 38 200
Брянск 38 400
Ульяновск 39 300
Источник: Penny Lane Realty

Вся зарубежная недвижимость, Российская недвижимость, недвижимость Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Москва и московской области от ЗАСТРОЙЩИКОВ без комиссий и переплат, консультационные услуги по получении ипотечных кредитов в России и за рубежом на официальном сайте DIM Риэлтерская Группа /Worldwide Development/ http://www.7150511.ru , телефон в Санкт-Петербурге (812) 3193237.
Обращайтесь к нам - и вы сможете получить полный объём услуг по продаже и покупке недвижимости, получить квалифицированную консультацию, помощь при оформлении и получении Ипотечного кредита без комиссий и переплат в России http://www.7150511.ru/ipoteka/ и за рубежом http://www.7150511.ru/ipoteka/foreign/ - в одной девелоперской компании - Риэлтерская Группа /Worldwide Development/, телефон в Санкт-Петербурге (812) 9803137 или (812) 3193237.
Аналитическая информация и юридическая справка (статьи, аналитика, публикации http://www.7150511.ru/articles/) по:
ИПОТЕКЕ http://www.7150511.ru/ipoteka/vsyo-ob-ipoteke-kreditah-i-ssudah/
ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ http://www.7150511.ru/articles/foreign/
НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ и Московской области http://www.7150511.ru/articles/nedvigimost-moskvi-i-moskovskoy-oblasti/
НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ http://www.7150511.ru/articles/nedvigimost-rossii/
Недвижимость ВОПРОСЫ и ОТВЕТЫ Юридическая консультация Россия http://www.7150511.ru/articles/analytic/
Всегда в наличии все основные типы недвижимости без комиссии и сборов, по ценам ЗАСТРОЙЩИКОВ и собственников объектов недвижимости с полным сопровождение сделки:
Недвижимость Санкт-Петербурга и Ленинградской области http://www.7150511.ru/catalog/spb/
Готовые квартиры http://www.7150511.ru/catalog/spb/flats/
Выборгский район Санкт-Петербурга http://www.7150511.ru/catalog/spb/flats/vyborgskii/
Калининский район Санкт-Петербурга http://www.7150511.ru/catalog/spb/flats/kalininskii/
Красногвардейский район СПб http://www.7150511.ru/catalog/spb/flats/krasnogvardeiskii/
Курортный район Санкт-Петербурга http://www.7150511.ru/catalog/spb/flats/kurortny/
Невский район Санкт-Петербурга http://www.7150511.ru/catalog/spb/flats/nevskii/
Петроградский район СПб http://www.7150511.ru/catalog/spb/flats/petrogradskii/
Приморский район Санкт-Петербурга http://www.7150511.ru/catalog/spb/flats/primorskii/
Пушкинский район Санкт-Петербурга http://www.7150511.ru/catalog/spb/flats/pushkinskii/
Фрунзенский район Санкт-Петербурга http://www.7150511.ru/catalog/spb/flats/frunzenskii/
Центральный район Санкт-Петербурга http://www.7150511.ru/catalog/spb/flats/central/
Недвижимость России http://www.7150511.ru/catalog/foreign/russia/
Квартиры/апартаменты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/russia/flats/
Сочи http://www.7150511.ru/catalog/foreign/russia/flats/sochi/
Жилой Комплекс ФОРТ РАЗДОЛЬНЫЙ http://www.7150511.ru/catalog/view/1538/
Современный жилой комплекс Княжье Подворье http://www.7150511.ru/catalog/view/1540/
Жилой Комплекс ТАДЖ-МАХАЛ http://www.7150511.ru/catalog/view/1537/
Клубный дом Прага http://www.7150511.ru/catalog/view/1539/
Вся зарубежная недвижимость http://www.7150511.ru/catalog/foreign/ , по странам:
Болгария http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/
Квартиры/апартаменты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/
Ахелой http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/aheloi/
Балчик http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/balchik/
Банско http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/bansko/
Баня http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/banya/
Боровец http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/borovetc/
Бяла http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/byala/
Варна http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/varna/
Елените http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/elenite/
Золотые пески http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/golden-sands/
Каварна http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/kavarna/
Китен http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/kiten/
Кошарица http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/kosharica/
Кранево http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/kranevo/
Лозенец http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/lozenec/
Несебр http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/nesebr/
Обзор http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/obzor/
Пампорово http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/pamporovo/
Поморие http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/pomorie/
Поморье http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/pomorie/
Приморско http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/primorsko/
Равда http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/ravda/
Сарафово http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/sarafovo/
Св Константин и Елена http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/sv-konstantin-elena/
Святой Влас http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/sv-vlas/
Созополь http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/sozopol/
Солнечный берег http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/sunny-beach/
София http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/sofia/
Царево http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/tcarevo/
Черноморец http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/flats/chernomorec/
Дома/Виллы/Бунгало http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/villas/
Инвестиционные проекты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/investment/
Земельные участки под застройку http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/land/
Готовый бизнес http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/business/
Отели/Гостиницы/Пансионаты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/hotels/
Казино/Сфера услуг http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/uslugi/
Коммерческая недвижимость http://www.7150511.ru/catalog/foreign/bulgary/commercial/
Германия http://www.7150511.ru/catalog/foreign/germany/
Квартиры/апартаменты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/germany/flats/
Дома/Виллы/Бунгало http://www.7150511.ru/catalog/foreign/germany/villas/
Земельные участки под застройку http://www.7150511.ru/catalog/foreign/germany/land/
Инвестиционные проекты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/germany/investment/
Готовый бизнес http://www.7150511.ru/catalog/foreign/germany/business/
Офисные помещения http://www.7150511.ru/catalog/foreign/germany/offices/
Греция http://www.7150511.ru/catalog/foreign/greece/
Квартиры/апартаменты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/greece/flats/
Дома/Виллы/Бунгало http://www.7150511.ru/catalog/foreign/greece/villas/
Инвестиционные проекты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/greece/investment/
Египет http://www.7150511.ru/catalog/foreign/egypt/
Квартиры/апартаменты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/egypt/flats/
Каир http://www.7150511.ru/catalog/foreign/egypt/flats/kair/
Хургада http://www.7150511.ru/catalog/foreign/egypt/flats/hurgada/
Эль-Гуна http://www.7150511.ru/catalog/foreign/egypt/flats/el-guna/
Израиль http://www.7150511.ru/catalog/foreign/israel/
Испания http://www.7150511.ru/catalog/foreign/spain/
Квартиры/апартаменты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/spain/flats/
Аликанте http://www.7150511.ru/catalog/foreign/spain/flats/alicante/
Барселона http://www.7150511.ru/catalog/foreign/spain/flats/barselona/
Бенальмадена http://www.7150511.ru/catalog/foreign/spain/flats/benalmadena/
Ллорет де Мар (Costa Brava) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/spain/flats/lloret-de-mar/
Орихуэла Коста (Аликанте) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/spain/flats/orihuala-kosta/
Торревьеха (провинция Аликанте) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/spain/flats/torrevieha/
Дома/Виллы/Бунгало http://www.7150511.ru/catalog/foreign/spain/villas/
Бенальмадена http://www.7150511.ru/catalog/foreign/spain/villas/benalmadena/
Бенидорм http://www.7150511.ru/catalog/foreign/spain/villas/benidorm/
Бенисса (побережье Коста Бланка) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/spain/villas/benissa/
Ллорет де Мар (Costa Brava) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/spain/villas/lloret-de-mar/
Орихуэла Коста (Аликанте) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/spain/villas/orihuala-kosta/
остров Майорка http://www.7150511.ru/catalog/foreign/spain/villas/mallorca/
Торревьеха (провинция Аликанте) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/spain/villas/torrevieha/
Торремолинос http://www.7150511.ru/catalog/foreign/spain/villas/torremolinos/
Италия http://www.7150511.ru/catalog/foreign/italy/
Квартиры/апартаменты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/italy/flats/
Дома/Виллы/Бунгало http://www.7150511.ru/catalog/foreign/italy/villas/
Кипр http://www.7150511.ru/catalog/foreign/cyprus/
Квартиры/апартаменты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/cyprus/flats/
Героскипу (Пафос) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/cyprus/flats/geroskipu/
Зиги (Лимассол) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/cyprus/flats/zigi/
Ларнака http://www.7150511.ru/catalog/foreign/cyprus/flats/larnaki/
Лимассол http://www.7150511.ru/catalog/foreign/cyprus/flats/limassol/
Пафос http://www.7150511.ru/catalog/foreign/cyprus/flats/pafos/
Перволья (Ларнака) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/cyprus/flats/pervolia/
Терсефану (Ларнака) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/cyprus/flats/tersefany/
Эмба (Пафос) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/cyprus/flats/amba/
Готовый бизнес http://www.7150511.ru/catalog/foreign/cyprus/business/
Земельные участки под застройку http://www.7150511.ru/catalog/foreign/cyprus/land/
Инвестиционные проекты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/cyprus/investment/
Коммерческая недвижимость http://www.7150511.ru/catalog/foreign/cyprus/commercial/
Офисные помещения http://www.7150511.ru/catalog/foreign/cyprus/offices/
Дома/Виллы/Бунгало http://www.7150511.ru/catalog/foreign/cyprus/villas/
Казино/Сфера услуг http://www.7150511.ru/catalog/foreign/cyprus/uslugi/
ОАЭ (Объединённые Арабские Эмираты) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/uae/
Португалия http://www.7150511.ru/catalog/foreign/portugal/
Квартиры/апартаменты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/portugal/flats/
Дома/Виллы/Бунгало http://www.7150511.ru/catalog/foreign/portugal/villas/
Словакия http://www.7150511.ru/catalog/foreign/slovakia/
США http://www.7150511.ru/catalog/foreign/usa/
Тунис http://www.7150511.ru/catalog/foreign/tunis/
Квартиры/апартаменты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/tunis/flats/
Турция http://www.7150511.ru/catalog/foreign/turkey/
Квартиры/апартаменты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/turkey/flats/
Белек (Анталия) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/turkey/flats/antaly-belek/
Kоньяалты (Анталия) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/turkey/flats/altalia-konyallti/
Кемер (Анталия) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/turkey/flats/antalia-kemer/
Кунду (Анталия) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/turkey/flats/antalia-kundu/
Махмутлар (Алания) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/turkey/flats/alanya-mahmutlar/
Оба (Алания) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/turkey/flats/oba-alania/
Стамбул http://www.7150511.ru/catalog/foreign/turkey/flats/istanbul/
Дома/Виллы/Бунгало http://www.7150511.ru/catalog/foreign/turkey/villas/
Коммерческая недвижимость http://www.7150511.ru/catalog/foreign/turkey/commercial/
Отели/Гостиницы/Пансионаты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/turkey/hotels/
Земельные участки под застройку http://www.7150511.ru/catalog/foreign/turkey/land/
Готовый бизнес http://www.7150511.ru/catalog/foreign/turkey/business/
Украина http://www.7150511.ru/catalog/foreign/ukraine/
Финляндия http://www.7150511.ru/catalog/foreign/finland/
Франция http://www.7150511.ru/catalog/foreign/france/
Квартиры/апартаменты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/france/flats/
Канны (Лазурное побережье) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/france/flats/cannes/
Монпелье http://www.7150511.ru/catalog/foreign/france/flats/monpelie/
Париж http://www.7150511.ru/catalog/foreign/france/flats/paris/
Дома/Виллы/Бунгало http://www.7150511.ru/catalog/foreign/france/villas/
Канны (Лазурное побережье) http://www.7150511.ru/catalog/foreign/france/villas/cannes/
Хорватия http://www.7150511.ru/catalog/foreign/croatia/
Черногория http://www.7150511.ru/catalog/foreign/montenegro/
Квартиры/апартаменты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/montenegro/flats/
Коммерческая недвижимость http://www.7150511.ru/catalog/foreign/montenegro/commercial/
Инвестиционные проекты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/montenegro/investment/
Отели/Гостиницы/Пансионаты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/montenegro/hotels/
Готовый бизнес http://www.7150511.ru/catalog/foreign/montenegro/business/
Дома/Виллы/Бунгало http://www.7150511.ru/catalog/foreign/montenegro/villas/
Казино/Сфера услуг http://www.7150511.ru/catalog/foreign/montenegro/uslugi/
Земельные участки под застройку http://www.7150511.ru/catalog/foreign/montenegro/land/
Чехия http://www.7150511.ru/catalog/foreign/czechia/
Швейцария http://www.7150511.ru/catalog/foreign/switzerland/
Квартиры/апартаменты http://www.7150511.ru/catalog/foreign/switzerland/flats/
Дома/Виллы/Бунгало http://www.7150511.ru/catalog/foreign/switzerland/villas/
Земельные участки под застройку http://www.7150511.ru/catalog/foreign/switzerland/land/

С уважением и наилучшими пожелания Дмитрий Фурманский – владелец DIM Риэлтерская Группа /Worldwide Development/ http://www.7150511.ru/about/owner/
Несанкционированное дублирование строго запрещено. Copyright © DIM Риэлтерская Группа /Worldwide Development/ Индивидуального Предпринимателя Фурманского Дмитрия Юрьевича. Все права защищены.