Квартирный вопрос: КУПЛЯ-ПРОДАЖА Что и как делать?

Вся зарубежная недвижимость. Российская недвижимость, недвижимость Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ЗАСТРОЙЩИКОВ без комиссий и сборов, консультационные услуги в получении ипотечных кредитов на www.7150511.ru, телефон в Санкт-Петербурге 319-32-37 (+78123193237).

С полным текстом данной публикации и другими публикациями также можно ознакомиться на:
1. На официальном сайте DIM Риэлтерская Группа /Worldwide Development/ ссылка для перехода http://www.7150511.ru/articles/analytic/kvartirniy...plya-prodaga-chto-i-kak-delat/

Огромное значение в жизни людей имеет жилищный вопрос. То, насколько мы обеспечены жилой площадью, непосредственно влияет на качество нашей жизни. От этого зависят возможность полноценного отдыха, взаимоотношения с семьёй и другими близкими людьми.

При решении своих жилищных проблем люди, как правило, испытывают объективные трудности. Не каждый может встать на учёт в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий, поскольку требования законодательства здесь достаточно жёсткие. Да и очереди ещё большие – ждать долго. Ипотека пока дорога и не всегда доступна. А жить надо сейчас. Как же быть? Единственный путь здесь – приобретение нового жилья взамен старого. Многие мне возразят – «не учите меня жить, лучше помогите материально», тогда и купим жильё. Конечно, когда есть деньги, намного проще улучшить свои жилищные условия. Но иногда хватает сравнительно небольшой суммы, чтобы изменить ситуацию к лучшему. Главное не бояться приступать к решению проблемы и знать, как её решать.

Сегодня я хочу рассказать о том, как происходить совершение сделки купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Сделка происходит в несколько этапов. Безусловно, сначала необходимо подобрать подходящий для себя вариант улучшения жилищных условий. А затем выполнять следующие действия:

1. Внесение залога и заключение договора с агентством риэлтерской компанией (агентством недвижимости).

В этом случае риэлтерская компания примет львиную долю предстоящих хлопот и определённую часть ответственности на себя. Если Вы решаете обойтись без риэлтерской компании, то рекомендую заключить с продавцом недвижимости предварительный договор, в котором фиксируется факт передачи АВАНСА, и отражаются основные условия предстоящий сделки. Уже на этом этапе необходимо проверить первичные документы у продавца: ФОРМА 7 (техническая характеристика объекта), ФОРМА 9 (сведения обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади), правоустанавливающие документы на квартиру (договор приватизации/купли-продажи/дарения, свидетельство о праве собственности, технический паспорт и т.д.);

2. Проверка пакета документов.

На этом этапе покупатель или его представителю нужно внимательно проверить весь пакет документов продавца: удостовериться в праве собственности продавца, выяснить нет ли ранее наложенных на недвижимость запрещений, арестов или обременений, не были ли нарушены права проживающих в квартире при приватизации, нет ли проблем с наследование, наличие прав супруга или бывшего супруга продавца или прочие нюансы. На этом этапе необходимо быть очень внимательным, ибо любая пропущенная мелочь в будущем может обернуться большой проблемой для покупателя! Но здесь следует иметь ввиду, что даже специалист-риэлтер не всегда имеет возможность проверить юридическую чистоту прав на квартиру. Часть информации относится к категории закрытой, в том числе сведения паспортных служб, диспансеров и т.д.. Хотя, если не лукавить, у многих специалистов-риэлтеров – опыта, чутья, профессиональных навыков и т.п. гораздо больше, чем у обычного обывателя. Есть два самых надёжных выхода: первый – всё же обратиться к профессиналам-риэлтерам (выплатить комиссионное вознаграждение к примеру в размере 1,5% от рыночной стоимости сделка – такое комиссионное вознаграждение установлено в моей риэлтерской группе DIM /Worldwide Real Estate/, оно включает ПОЛНОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ сделки начиная с рекламы заканчивая подписание АКТа приёма-передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю), второй: страхование титула покупателя права собственности на квартиру);

3. Следующий этап – подготовка договора отчуждения недвижимости.

Договор может быть заверен нотариально, либо составлен в простой письменной форме. Выбор формы договора зависит от воли обеих сторон – продавца и покупателя. Если выбирается нотариальная форма договора, то договор готовится нотариусом. Если вы выбираете простую письменную форму, то обязанность по подготовке договора ложится на продавца и покупателя. Заключение нотариально заверенного договора обойдётся Вам дороже, поскольку необходимо заплатить государственную пошлину. С другой стороны нотариально заверенный договор имеет ряд преимуществ. Нотариус имеет, как правило, большой опыт в подготовке договоров купли-продажи недвижимости, в каждом конкретном случае учитывает особенности той или иной сделки. Перед подписанием сторонами договора нотариус совершает ряд формальных на первый взгляд действий, но которые в дальнейшем могут иметь большое значение в случае судебных разбирательств. За свои ошибки нотариус, как и индивидуальный предприниматель, отвечает лицензией и своим имуществом.

По соглашению продавца и покупателя в договоре указывается и сумма сделки. В зависимости от указанной в договоре стоимости квартиры рассчитывается налог для продавца, соответственно продавцы часто стремятся указать сумму меньшую, чем была получена в действительности, чтобы сэкономить на налогах. В том случае, если вдруг придётся оспаривать сделку, покупатель рискует потерять свои деньги, так как суд принимает в расчёт лишь сумму, указанную в договоре.

Используется три способа расчётов между продавцом и покупателем: расчёт через банковскую ячейку, перечисление всей суммы на счёт продавца или расчёт аккредитивом (специальный банковский счёт, получить средства с которого, продавец сможет только после предоставления в банк документов, подтверждающих выполнения им договорных обязательств). Условия передачи денег обязательно должны быть внесены в договор купли-продажи недвижимости.

4. Заключительный этап сделки – государственная регистрация.

Государственная регистрация служит единственным доказательством наличия зарегистрированного права собственности на недвижимость. Все данные в пакете подаваемых на регистрацию документов необходимо досконально проверить. Так же скрупулёзно стоит отнестись и к свидетельству о государственной регистрации права собственности. При утвердительном ответе в ГУФРС (ибо могут и отказать), право собственности окончательно переходит к покупателю, а продавец получает первую выплату (её размер оговаривается заранее), обычно это 50% всей суммы сделки купли-продажи квартиры.

После государственной регистрации, продавец должен доказать, что в проданной квартире никто не живёт (предъявить ФОРМУ № 9), после чего он получает следующую часть денег, обычно 20%.

5. Остаётся заключительная фаза всей эпопеи осуществления купли-продажи квартиры, последний штрих, после которого уже можно будет расслабиться и начать осваивать новое место жительства. Это передача объекта сделки купли-продажи (квартиры) новым владельцам по АКТу ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ. После его подписания покупателем, продавец получает оставшуюся часть денег (обычно 30%).

Важный нюанс при реализации купли-продажи – квартира передаётся с теми элементами санитарно-технического, электрического и газового оборудования, с которыми она демонстрировалась потенциальному приобретателю. А любые замены согласовываются с покупателем заранее в письменном виде. Лучше всего оговорить это в предварительном договоре на одном из первых этапов осуществления купли-продажи квартиры. Непосредственно перед переездом не нужно ничего демонтировать, потому что новый владелец может отказаться подписать АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ квартиры. А если вы и договорились о вывозе, скажем, джакузи, или импортной плиты, то при осуществлении купли-продажи квартиры вы должны предоставить замену в удовлетворительном техническом состоянии. Данные требования касаются санитарного блока и кухни. В подобном случае в ходе реализации сделки купли-продажи квартиры покупатель вправе требовать восстановить утраченные элементы или получить приличную денежную компенсацию из оставшихся пока на руках остатков суммы. И он будет прав.

При передаче недвижимости покупатель знакомится с квитанциями об оплате коммунальных услуг, телефона и электроэнергии. В момент приёмки в ходе купли-продажи квартиры не лишним будет проверить отсутствие задолженностей по междугородним и международным телефонным переговорам. В Санкт-Петербурге сделать это можно, позвонив в службу 069. Также разумно будет подстраховаться распиской, где продавец обязуется заплатить по счетам за использование телефона в последние часы перед передачей квартиры в ходе её купли-продажи, если таковые появятся. Соблазн бесплатно позвонить кому-нибудь за рубеж очень велик. Не бойтесь оказаться излишне недоверчивыми. Ведь если АКТ об отсутствии претензий в течение осуществления купли-продажи квартиры подписан без учёта вышеперечисленных нюансов и оставшиеся деньги выплачены, то доказать потом что либо будет сложно. Также целесообразно будет сразу после завершения сделки купли-продажи квартиры поменять замок, особенно если покупатель не будет сразу жить в новой квартире. Никто не знает, сколько от неё существует ключей, и у кого они могут оказаться.

Продавец, получив деньги, должен выдать расписку и передать покупателю недвижимое имущество; подписывается АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ. Покупатель становится собственником жилья. По договорённостям передача жилья может производиться непосредственно после подписания договора купли-продажи квартиры, во время государственной регистрации или после получения покупателем свидетельства о праве собственности.