Настроение сейчас - а вот хуй вам!!!!

Большая часть публичных прогнозов цен на жилье сводится к тому, что наступивший период ценовой стабилизации через некоторое время прекратится, после чего начнется новый виток роста цен.
Такой прогноз вполне соответствует нашему жизненному опыту. Ведь если не принимать во внимание специфический период, последовавший за августом 1998 года, цены на квартиры в России только росли. Тем не менее, сейчас представляется более вероятным сценарий развития событий, при котором стабилизация приведет не к росту цен, а к их плавному снижению. И дело далеко не в кризисе.
Недвижимость во многом идеальный финансовый инструмент. Её можно рассматривать как объект потребления (наряду с хлебом и водкой), и средством производства (для извлечения прибыли, как станок, пресс или автомобиль), так и объектом инвестирования ( как валюта, золото, акции и облигации. Для спекуляций, одним словом.)
Уровень цен середины 2008 года был достигнут под влиянием спекулятивного спроса на квартиры как на объект инвестирования. Если бы цены формировались исключительно исходя из существующего спроса на квартиры как на предмет потребления (то есть на жилье), этот уровень – будем называть его равновесным – был бы гораздо ниже.
Каким же должна быть стоимость на квартир, исходя из спроса на них как на жилье, как на объект потребления?
Разберем на конкретном примере. У меня на руках 1 500 000 рублей, и нет квартиры. Я на эти деньги могу приобрести однокомнатную квартиру. В хорошем состоянии, и приличном, удобном месте. Риски, 6% агентству и необходимость приобретения мебели и техники пока опускаем. Не о том речь.
И также я могу поступить иначе - положить деньги в банк. А лучше в два банка, чтобы каждый вклад не превышал сумму, гарантированную государством, а получаемые проценты направлять на оплату аренды. При минимальной ставке вклада в 12% годовых, (1% в месяц), выплаты составят 15 000 рублей в месяц. Этого хватит, что бы снять двух - комнатную квартиру с новым евроремонтом и всей бытовой техникой. И при этом сохраняя свои деньги. Или снять одно – комнатную квартиру, за 10 000 – 12 000 рублей, при этом приумножая свои денежные капиталы на 3 000 – 5 000 рублей в месяц. В любом случае мой уровень жизни выше, чем при покупке квартиры.
При отсутствии, каких либо особых нематериальных обстоятельств, легко понять, какой вариант я предпочту, как и любой здравомыслящий человек. А подвернется какой либо привлекательный вариант покупки - деньги у меня всегда под рукой.
Мнение, что приобретение квартиры в собственность лучше, чем аренда, очень субъективно. В каждом варианте есть свои плюсы и минусы, но в целом они абсолютно равнозначны. С точки зрения выполнения обеспечения потребности в жилье. Не будем на этом останавливаться сейчас, а лучше подробно рассмотрим в следующих статьях.
Очевидно, что в период роста цен на жилье ситуация была совершенно другой. Уровень жизни у арендаторов, снимавших квартиры, так же был гораздо выше, чем у покупателей, однако в распоряжении у покупателей оказывался актив, стоимость которого стремительно росла.
С середины 2006 года по середину 2008 года цены на квартиры увеличились более чем вдвое. Это значит, что люди, которые предпочли купить квартиру за $150 тыс., получили возможность уже через год продать ее за $270 тыс. Эти дополнительные $120 тыс. представляли собой их инвестиционный доход и с лихвой компенсировали потери, которые они понесли, выбрав "снижающий уровень жизни" вариант покупки. В тот момент банки не могли предложить более высокие проценты по вкладам.
В связи с этим спрос на жилье в период роста цен определялся не только потребностью в жилье как предмете потребления, но и потребностью в нем как в объекте инвестирования. Дополнительный спрос вызывал дополнительный рост цен, который делал покупку жилья еще более выгодной инвестицией, а следовательно, увеличивал спекулятивный инвестиционный спрос, еще больше ускорявший рост цен.
Однако когда цены стабильны, то квартира, приобретенная за $100 тыс., из месяца в месяц остается квартирой за $100 тыс. Следовательно, никакого инвестиционного дохода вложение средств в покупку квартиры не приносит. А с учетом того, что цены на квартиры в Ростове номинированы в "дешевеющих" рублях, то фактически вложение средств в покупку квартиры приводит к убыткам даже в условиях стабильности цен. Спрос на квартиры как на объект инвестирования при этом постепенно исчезает, а спрос на них как на предмет потребления уменьшается, так как этот спрос выгоднее удовлетворять за счет съема жилья. По мере уменьшения спроса увеличивается время продажи квартир, начинается естественное постепенное снижение цен.
Возникает естественный вопрос : до какого уровня упадут цены? И логичный на него ответ: Стоимость квартиры придет к такому уровню, при котором человеку будет безразлично, снимать квартиру или покупать ее. По крайней мере, с точки зрения расходуемых им денег. Если процентная ставка будет равна 12% годовых, то равновесная цена квартиры, арендная плата по которой равна 15 000 рублей в месяц, составит 1 500 000 рублей. Это на данный момент приблизительно на 17-23,7% меньше, чем запрашиваемая продавцом цена на начало осени 2009 года в г. Ростове-на-Дону. Но как раз именно она и является реальной ценой для 2-х комнатной квартиры, ниже которой она не снизиться. Для подстраховки от инфляции и деноминации определим как 50 000$.
Можно предположить, что рыночные цена, при которых возобновятся продажи, стабилизируется на более высоком уровне и столь глубокого падения не произойдет. Это может быть связано со следующими обстоятельствами.
Во-первых, перетекание спроса с рынка покупки жилья на рынок его аренды затруднено в России неорганизованностью рынка аренды, а также его неразвитостью и непрозрачностью. Здравомыслящая женщина не станет рожать детей, не будучи уверенной, что она проживет на одном месте менее 3-х лет. А долгосрочная, официально оформленная аренда пока ещё редкость.
Во-вторых, снижение спроса на покупку жилья, также стимулирующее переход к равновесным ценам, будет происходить медленно, потому что достаточно большое количество людей убеждены : недвижимость – это самая надежная в мире инвестиция, и воспринимают движение цен вниз как сигнал к ее покупке, поддерживая спрос на жилье.
В-третьих, существует возможность снижения процентных ставок и росту стоимости аренды, которые в условиях снижения спроса должны привести к росту равновесного уровня цен.
Ну и в-четвертых, переход к равновесным ценам может вообще не произойти в сегменте квартир классов "бизнес" и "элита", так как для покупателей этого типа жилья наличие собственной квартиры – это показатель успеха, ради которого они готовы пренебречь объективными финансовыми соображениями.
Возможен и менее вероятный сценарий: новый виток роста цен может быть спровоцирован какими-либо намеренными или ненамеренными действиями участников рынка.
Скачок цен может быть вызван законодательными инициативами, подобными печально известному закону № 214-ФЗ, внезапными налоговыми проверками граждан, сдающих жилье в аренду, искусственным снижением ипотечных процентных ставок, договоренностями застройщиков о "единой ценовой политике", запретом на продажу жилья иногородним и т. д. Короче в том случае, когда государство снова решит подрегулировать рынок.
Однако, даже если и будет реализован маловероятный сценарий нового витка роста цен, это лишь отсрочит момент их перехода к равновесному уровню. Потребитель всегда прав. Он голосует своим рублем. Видит свои выгоды. И, в конечном итоге, именно он определяет , что и как будет происходить и стоить. За что он готов платить.
Искренне Ваш, D.Оберман.