Это цитата сообщения Realty Оригинальное сообщение
Исповедь риэлтора
Я убедился: ЛЮБОЙ риэлтор, независимо от ситуации на рынке, всегда работает с установкой - «берите срочно, завтра станет дороже», иначе ему не на что будет жить.
Часть первая. Иллюзия «горячего пирожка»
Посредников у нас не любят. В основном за то, что, послушав их, год назад купили квартиру тысяч за 140 долларов и влезли в кабальную ипотеку. Правда, без банкиров, безудержно раздававших кредиты, одними увещеваниями риэлторы вряд ли вырастили бы рушащуюся сегодня «недвижимую» пирамиду.
Сейчас практически все посредники опять поют ту же общую песню: все дорожает, берите сейчас. Отправляясь работать риэлтором, я попытался разобраться, как же обстоят дела на самом деле.
«Мы вас берем. Вы хорошо слушаете»
Компания, в которую я устроился, - один из столичных «монстров» на рынке недвижимости. Основная ее клиентура - менеджеры среднего звена. Несмотря на кризис, здесь набирают новых сотрудников. Требования к кандидатам проще некуда: заинтересованность в доходе и в карьерном росте. Стабильной ставки нет. Только процент от продажи (5% от сделки - агентству, а риэлтору - минимум 28% от этих пяти процентов).
Я сказал, что готов, после чего прошел два собеседования, на которых честно объяснял:
- Кризис. Зарплату урезали. Ютимся с женой в квартире родителей. Надежды заработать на свою нет. А у вас в недвижимости большие деньги крутятся, к тому же легче будет понять, как найти квартиру самому.
Меня зачислили в один из центральных филиалов компании - офис в самом центре Киева, рукой подать до Крещатика, Банковой и Верховной Рады.
Сразу же после собеседования познакомили с будущим руководителем Ириной Николаевной, брюнеткой лет сорока с мягким приятным голосом (все имена действующих лиц изменены. - Ред.). На следующий день вышел на работу. Мне сразу же поставили условие - в месяц нужно заключать 2-3 сделки. Позже я понял, насколько нереальна эта задача.
На первом этаже офиса расположен отдел продаж (сюда меня и зачислили) и отдел аренды квартир. Кстати, работая в аренде, шансы иметь стабильный заработок существенно выше. Как признался один из новичков, бывало, что он зарабатывал в месяц 700 гривен, а бывало, что $1 тыс. Но по-настоящему разбогатеть можно только в отделе продаж.
В подвальном помещении работают операторы. Туда поступают звонки от желающих купить-продать-снять-сдать жилье. Они вписывают всю информацию в электронную базу данных агентства. Назовем ее «Квартирка». Сотрудники хвастались, что она чуть ли не самая полная в Киеве. В «Квартирке» описываются параметры жилья: метраж, серия дома, состояние, цена и ее изменение и т.д.
Вторая после базы данных икона риэлтора - это газета «Авизо». В ней ищут подходящий вариант, если его нет в базе. Разумеется, подавляющее большинство объявлений - от посредников, а значит, придется делиться комиссионными (обычно пополам).
Звонки типа «хочу купить себе квартиру» или «хочу купить квартиру клиенту» операторы переправляют на нас. И это он - твой шанс. Но мне такой разговор доверили лишь на третий день работы - после упражнений с картой города.
Сначала - упраженния с картой
Вот вы можете назвать, где проходят границы районов Киева и назвать ближайшие к станциям метро улицы? А если риэлтор не сумеет ответить клиенту на вопрос: «Где эта улица, где этот дом?», - то вон из профессии. В идеале надо знать серии домов, проекты, какой вид из окна конкретного дома, какие рядом магазины, есть ли садик и школа. Жилых домов в Киеве, кстати, - больше 10 тыс. К концу дня просто голова идет кругом.
Описывая особенности районов, я назвал Оболонь одним из лучших «спальников».
- Ни в коем случае не называй «спальники» «спальниками», - отчитывает меня Ирина Николаевна. Клиент продает самое дорогое для него, он, может, прожил там всю свою жизнь.
Еще Ирина посоветовала не употреблять слово «квартирка». Мол, я тут не каморку под лестницей продаю. Однако я не раз слышал, как девушка-риэлтор из отдела аренды только и щебетала «квартирка-квартирка». Так что в отделе продаж мы продаем хоромы, а в отделе аренды - предлагаем «квартирки».
В ответ на мои замечания, что рынок недвижимости сейчас на ладан дышит, руководительница всякий раз с неизменным энтузиазмом меня убеждала, что на самом деле он оживился, и выдвигала главный аргумент - людям нужно жилье всегда, и рынок жилья, как вечный двигатель - не останавливается никогда.
- Поверь, сейчас оживление, - убеждала она. - Да, зимой был застой. Люди не знали, что делать дальше. Но всем нужно где-то жить. Вот в конце апреля только один отдел за один день заключил 8 договоров по продаже.
С такой же незыблемой верой в «оживление» работают и остальные. Насколько это соответствует действительности - другой вопрос. Кстати, абсолютное большинство квартир в нашей базе - объекты, продажа которых отложена до сентября. Но об этом позже.
«Полгода за $100 тысяч продавали. А продали - за $70 тысяч»
В коллективе меня приняли очень хорошо, помогали советами и убеждали не отчаиваться из-за неудач, сорвавшихся сделок и вредных клиентов. В отделе нас было, включая руководителя, семь человек. Из них - трое начинающих. Валя и Андрей проработали по месяцу, сделок у них пока нет, на паре просмотров бывали.
Олег - опытный риэлтор, в агентстве больше года. Знает весь Киев. Первое, что я у него спросил, реально ли заработать на квартиру.
- Здесь на квартиру за год не зарабатывают. Сильно не разгонишься.
- Лет пять надо?
- Ну, может быть. Верить в успех надо. Если тебе крупно повезет - продашь что-то дорогое - можешь быстро разжиться. У нас есть «звезды», которые могут за месяц и $50 тыс. заработать. И на кредит не надейся - их выдавать неизвестно, когда начнут.
- Эх, сейчас бы тысяч пятьдесят, - мечтательно протянул я.
- Ну и что ты за них купил бы? Убитую «гостинку». Реально сторговаться с теми, кто срочно продает квартиру. Допустим, уезжают люди за границу или в другой город. Но такое раз в год бывает. Конечно, не в два раза снизят цену, но даже если на 10% - квартира уже дешевая. А обычно 5 тыс. максимум сбросят - и все. Да и то это было месяц назад.
- Раньше покупателей было больше, они и сейчас есть, - рассуждает Олег. - Но тратить свои деньги не спешат. И все хотят сделать без посредника. А еще очень много людей смотрят по интернету цены, никуда не выходят. Шанс, что таким образом они выберут что-то стоящее, небольшой - нужно бегать и искать. Вот полтора месяца назад забрали трехкомнатную квартиру за $70 тыс. Ее полгода хозяева не могли продать, потому что выставили цену $100 тыс. Никто не приходил. А эти пришли и сказали: «Даем 70.». И хозяйка уступила. Но сейчас цены снижают неохотно. Многие откладывают продажи на осень.
«Либо ты будешь успешным, либо - в канализацию»
«Звезда» отдела - Тимур. Парень делит людей на лохов и не лохов. В агентстве полтора года. Сколько зарабатывает, не признался.
- Риэлтор - это образ жизни, наставляет он меня. - Главное верить в себя. Дональд Трамп тоже начинал с торговли недвижимостью. Вообще, в США - риэлторы самые богатые люди. Они зарабатывают 1-2% от сделки - кто сколько даст. Мы ставим клиентов перед фактом, что берем 5%. Если кто спрашивает, за что - объясняй, мол, такова цена наших услуг. В ресторане ты же не спрашиваешь, почему это на салат 100% накрутки, а на что-то другое - 200%. Не нравится - не бери. По его словам, первое время в месяц я могу рассчитывать на $1500-2000 заработка.
- Либо ты станешь успешным риэлтором, либо - в канализацию, - жестко подытожил Тимур. - В день будешь очень много тратить на транспорт, на еду. Через месяц-два только будут какие-то результаты. И помни, что месяц без сделки - это нормально.
Вика - тоже опытный риэлтор. В агентстве она полтора года. Веселая, общительная. Охотно говорит о чем угодно, кроме работы. Однако, судя по ее успехам в этом году, на рынке все-таки застой. В марте она продала 4 квартиры, в апреле - одну, и в мае - одну. Что, впрочем, и ей не мешает говорить об оживлении...
Кроме собственного благосостояния, один из стимулов для риэлтора - рейтинг отделов и личный рейтинг экспертов. Агентство постоянно обновляет список лучших. Например, нашу Вику, среди 600 экспертов, я обнаружил в третьей десятке. Чем выше ты стоишь, тем больший процент получаешь от сделки.
«Закидушки», запах выпечки и пушистые коты
Одна из и самых эффективных уловок риэлторов - довольно старая, называется «закидушка». Например, вы читаете объявление о продаже двухкомнатной квартиры по цене $65 тыс. по ул. Алма-Атинской. Хороший метраж и другие параметры, неплохое состояние. Но, позвонив, узнаете, что квартира или продана, или под задатком, или продажа отложена... «Но у нас есть другие варианты!». Такие объявления практически неотличимы от настоящих. Разве что номер дома в них никогда не указывается.
Самое простое правило просмотров - выходя из квартиры не задавать вопрос: «Что вам не понравилось», а спрашивать: «Что вам понравилось»..
А еще привлекают... запахами.
- Любая деталь может все испортить или, наоборот, помочь, - объясняет мне коллега. - Если вы приводите клиента на осмотр через дурно пахнущий подъезд, это отобьет всякое желание жить в этом доме.
- Так мне что, освежителем брызгать? - пошутил я.
- Представьте, некоторые так и делают. Клиента можно привлечь запахом хорошего кофе или выпечки. Один знакомый как-то так удачно продал очень убогую квартиру. Перед приходом клиентов он размочил купленную булку и попросил хозяйку поставить ее в духовку. Клиентов встречали запахом домашней выпечки. Возможно, совпадение, но после просмотров многих квартир они купили именно эту. Сыграть на руку может что угодно. Кому-то понравится пушистый хозяйский кот, а кому-то - вазоны на подоконнике.
Выход газеты «Авизо» дважды в неделю - праздник для риэлтора. Особенно если потенциальный клиент не успел купить газету. Во-первых, он от вас уже стал чуточку зависимее, во-вторых, у вас есть «Авизо», а у него - нет. И вы, листая газету, сможете уверенно рассказывать, что нашли ему именно ту квартиру, которую он так долго искал.
Игорь ЯЦКИВ