Заключение договора купли-продажи или мены жилого помещения (доли в праве собственности) с посторонним лицом возможно только после письменного извещения отчуждателем остальных участников долевой собственности, собственников комнат в коммунальной квартире, о таком намерении с указанием цены и других условий, на которых отчуждает ее. Преимущественное право покупки не применяется при дарении, передаче недвижимости в качестве отступного, ренте, внесении в уставный капитал, заключении договора пожизненного содержания с иждивением, продаже доли в общей собственности с публичных торгов. Также законом не предусмотрена обязанность продавца – участника долевой собственности – извещать других участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в пользу одного из сособственников, равно как не устанавливает и преимущественного права покупки указанных лиц в зависимости от размера принадлежащих им долей.
В письменном извещении должны быть указаны объект продажи и цена продажи. Кроме того, должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов, сохранение или нет установленного законом права залога при рассрочке платежа, наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях, сроки передачи имущества и т.д. Продавец вправе направить извещение о намерении продать свою долю (комнату) как с помощью нотариуса, так и самостоятельно, посредством почтового отправления. Следует учитывать, что бесспорным подтверждением направления извещения могут быть свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику, а также выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. Опись вложения не является бесспорным подтверждением, поскольку не отражает содержание извещения. После этого возможны следующие варианты:
1.Сособственник извещен и дал письменный отказ от реализации преимущественного права. Если отказ совершен в простой письменной, а не нотариальной форме, нотариус вправе отложить заверение договора купли-продажи и направить запрос сособственнику.
2.Собственник извещен, но не дал ответа или не приобрел долю или комнату в сроки реализации права преимущественной покупки – в течение месяца со дня доставки извещения, – преимущественное право прекращается. Ответ о согласии с какими-либо оговорками (например, купить на иных условиях), не могут ограничить право продавца продать долю (комнату) постороннему лицу по истечении срока преимущественного права покупки. Сообщение считается доставленным, если оно поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. Извещение считается доставленным со дня поступления в отделение связи по месту жительства адресата, определяемого по календарному штемпелю на конверте.
С 1 января 2017 года вступает в силу п.2 ст.250 в новой редакции, а именно, будет дополнен двумя предложениями: «В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (одного месяца). Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом».