17 сентября состоялось первичное размещение ипотечных облигаций Московского банка реконструкции и развития (МБРР)

Секьюритизация ипотечных закладных в России редко, но уже случалась, однако на этот раз исполнение обязательств по облигациям гарантирует не только ипотечное покрытие, но и поручительство Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), чего до этого не бывало.

Облигации МБРР выпущены в соответствии с Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах". Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) 18 августа 2009 года зарегистрировала два выпуска ипотечных ценных бумаг МБРР в форме жилищных облигаций с ипотечным покрытием классов "А" и "Б" на общую сумму 2 217 293 000 рублей. Эмитентом выступила специально созданная компания "Ипотечный агент МБРР". При размещении оба выпуска выкупил сам МБРР.

На данный момент МБРР входит в тридцатку крупнейших банков России по величине активов и, согласно оценке компании "Русипотека", занимает 17 место по объему выданных кредитов в рейтинге российских ипотечных банков.

Секьюритизированный пул кредитов составляет примерно 22% от общего ипотечного портфеля банка. Ипотечное покрытие составляют обеспеченные ипотекой требования, удостоверенные закладными. В состав ипотечного покрытия входит 1 574 закладных, выданных в 40 субъектах России. Как поручитель, АИЖК приняло солидарную ответственность по обязательствам эмитента в отношении облигаций старшего выпуска (облигации класса "А") по выплате номинальной стоимости, купонного дохода по ним, а также возможных штрафов.

С 2006 года в России было организовано шесть выпусков облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием. Три из них были эмитированы АИЖК, остальные - компанией "Совфинтрейд" (эмитентом выступила компания ГПБ "Ипотека"), банком "МИА", ВТБ 24, и вот теперь - МБРР.

За тот же период времени 13 раз прошла секьюритизация российской ипотеки за рубежом. По одному разу выпустили ипотечные облигации ВТБ, Городской ипотечный банк, банк "Дельта Кредит", Москоммерцбанк, УРСА-банк, Русский ипотечный банк, банк "Евротраст", по два - "Совфинтрейд", банк "КИТ-Финанс", ВТБ 24.
Процесс пошел

Руководство АИЖК с начала года призывали банки секьюритизировать ипотечные закладные, чтобы использовать облигации в качестве залога для получения дешевого финансирования в ЦБ. В период дефицита ликвидности вещь, безусловно, полезная. Однако закладывать ипотечные облигации в ЦБ можно только при условии получения приличного рейтинга от международного рейтингового агентства, не ниже ВВ по шкале Fitch Ratings и S&P или Ba2 по Moody's. Для большинства российских банков это представляется малореальным.

Зато ипотечные облигации, обеспеченные поручительством АИЖК, оцениваются как имеющие суверенный рейтинг, поэтому могут быть включены в ломбардный список Центрального банка без предъявления дополнительных требований по наличию у них международного рейтинга.

Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка отметил, что сделка с МБРР стала началом нового направления деятельности агентства по поддержке и развитию российского рынка ипотечных ценных бумаг. Причем, получение поручительства АИЖК не накладывает на банк обязательства использовать средства, полученные от реализации или через рефинансирование ипотечных облигаций для выдачи ипотечных кредитов.

Таким образом, для АИЖК предоставление поручительства по ипотечным облигациям российских банков будет не единичным явлением, а налаженной системой. Благо, на это дело имеющихся ресурсов АИЖК хватит не на один год. Сегодня на предоставление гарантий агентство может пустить 80 млрд. рублей, обеспечив выпуск облигаций на десятикратно большую сумму, сообщил Александр Семеняка. В перспективе этих денег агентству должно хватить, чтобы выдавать поручительства в течение нескольких лет.
Образец для подражания

Чтобы получить поручительство АИЖК, банк должен подготовить для секьюритизации портфель ипотечных закладных, соответствующий требованиям агентства по качеству покрытия. Также агентство выдвигает требования к структуре и параметрам выпускаемых облигаций. "Эталонной сделкой по запасу прочности" назвал выпуск ипотечных облигаций МБРР Денис Гришухин, директор департамента структурированных продуктов АИЖК. Таким образом, изучив качество ипотечного покрытия этих облигаций, можно составить представление о том, кому светит, а кому не светит поручительство АИЖК.

В рамках сделки МБРР выпустил два транша облигаций. Старший транш - облигации класса "А", обеспеченные поручительством АИЖК, на сумму 1,907 млрд. рублей (86% выпуска), младший транш - облигации класса "Б" на сумму 310 млн. рублей. Срок обращения выпуска - до 20 декабря 2038 года. Все кредиты, входящие в ипотечное покрытие этого выпуска, номинированы в рублях и имеют фиксированную ставку. Средневзвешенная процентная ставка по пулу составляет 12,73% годовых. Текущее соотношение кредит/залог составляет 50%.

На момент выпуска облигаций просрочка по портфелю закладных, обеспечивающих ипотечное покрытие, составляла 0%. "Срок жизни" кредитов, составляющих секьюритизированный пул, ориентировочно составляет семь лет.

Ставка по купону старшего выпуска составляет 8%. Купон по бумагам младшего транша не фиксирован и зависит от поступлений по ипотечному покрытию. Исполнение обязательств по облигациям класса "Б" осуществляется только после полного исполнения обязательств по облигациям класса "А". При этом облигации класса "Б" не используются для рефинансирования в ЦБ и выступает своего рода гарантией обеспечения доходности облигаций класса "А". При возникновении недостатка денежных средств у ипотечного агента, обязательства по облигациям класса "Б" будут исполняться только в случае надлежащего исполнения обязательств по облигациям класса "А". Кроме того, чтобы подстраховаться на случай проблем с исполнением обязательств по облигациям, МБРР сформировал резервный фонд в размере 4% от общего первоначального номинала выпуска. В дальнейшем размер фонда будет увеличен до 6% за счет средств эмитента.

Такая структура сделки обеспечивает высокую надежность облигаций, считает Денис Грушухин. По его мнению, качество бумаг не снизится даже при дефолте 40% заемщиков.
Третьим будешь?

Однако банкам, желающим выпустить ипотечные облигации с поручительством АИЖК, необязательно равняться качеством покрытия с тем, которое обеспечило МБРР, оно может быть и пониже. Например, достаточно стандартного для АИЖК соотношения кредит/залог по кредитам в 70%. Валютой кредита могут не только рубли, но и чужестранные деньги. Другой вопрос, что размер старшего выпуска, предназначенного для рефинансирования, всегда прямо пропорционален качеству ипотечного покрытия облигаций, выступающего в качестве залога.

Сейчас предметные переговоры по поводу выпуска ипотечных облигаций под поручительство АИЖК ведутся с Абсолют банком, который до конца года планирует провести секьюритизацию ипотечных закладных примерно на 6 млрд. рублей. Известно, что Райффайзенбанк намеревается выпустить ипотечные облигации с поручительством АИЖК на 100 - 300 млн. евро. Подобные планы озвучивали банк "Уралсиб", Транскредитбанк.

МБРР, намеревается распространить свой опыт выпуска ипотечных облигаций, предлагая другим банкам услуги по организации подобных сделок. По словам Максима Короткина, начальника управления секьюритизации активов МБРР, оптимальный размер выпуска ипотечных облигаций начинается от 2,5 млрд. рублей. Тут существует некоторая проблема: ипотечными портфелями такого размера, да еще и необходимого для секьюритизации качества обладают далеко не все банки. Поэтому МБРР предложил организовать очередной выпуск облигаций с ипотечным покрытием вскладчину нескольким банкам, которые скинутся по пулу ипотечных закладных не менее чем на 500 млн. рублей. Получается, что один эмитент объединит несколько оригинаторов. "Мы уже ведем переговоры с участниками и надеемся вскоре приступить к самой сделке", - сообщил Короткин. В дальнейшем на секьюритизацию планируется принимать портфели и меньшего размера - от 100 млн. рублей.

"Я думаю, сам факт выпуска является чрезвычайно положительным сигналом для рынка и открывает дорогу для появления новых подобных выпусков, - комментирует Руслан Исеев, первый заместитель председателя правления Городского ипотечного банка. - Перспективы для подобных выпусков в настоящее время очень благоприятны, так как такие ценные бумаги являются сейчас для банков единственным инструментом рефинансирования накопленных ипотечных портфелей".
Предварительный итог

Сейчас идет оформление допуска ипотечных облигаций МБРР к торгам на ММВБ. Вскоре будут подготовлены и документы, необходимые для включения облигаций в ломбардный список ЦБ. По словам Максима Короткина, выпуск ипотечных облигаций для банка, в первую очередь, способ рефинансирования - привлечения ликвидности, а не способ извлечения дохода, хотя экономический эффект регулируется устанавливаемой структурой и при дальнейшем снижении стоимости финансовых ресурсов сделка может генерировать прибыль. Думается, последователи МБРР планируют выпускать ипотечные облигации с той же целью. Хорошим примером служит ВТБ 24, который 31 августа привлек около 6 млрд. рублей на три месяца через РЕПО Центробанка под залог своих рублевых ипотечных облигаций. Поручительства АИЖК у этих облигаций нет, но рейтинг ВТБ 24 позволил включить их в ломбардный список ЦБ.

Поэтому хотя рынок ипотечных ценных бумаг и получил новый импульс развития, развитие это пока будет однобоким. Но выход ипотечных облигаций с поручительством АИЖК в свободное обращение, думается, дело не такого уж отдаленного будущего.

На вторичном рынке сейчас обращаются только ипотечные облигации АИЖК, ГПБ "Ипотека" и банка "МИА". "Облигации с ипотечным покрытием имеют хорошие рейтинги, что сделает их востребованными и на межбанковском рынке, - считает заместитель директора департамента розничного кредитования Абсолют Банка Наталия Хахалина. - Я думаю, что как только первые бумаги появятся на рынке (предполагается, что к концу года), к ним сразу же возникнет интерес среди крупных участников ипотечного рынка".

Где купить диплом? Не парься все дипломы на сайте www.diplom21-21.ru
Занимательная йога петербург