«Справедливая цена» жилья в Англии. Версия для Москвы и России
26-06-2007 01:07
к комментариям - к полной версии
- понравилось!
вверх^
к полной версии
понравилось!
в evernote
За последнее время в информационном пространстве рынка появилось несколько оценок так называемой «справедливой цены» жилья. Эксперты RWAYрешили внести свой вклад в это нужное дело…
Итак, часть экспертов считает, что «основным фактором, который может оказать поддержку рынку недвижимости, станет «рост доходов москвичей». Не будет оспаривать правомерность этого утверждения, но в нем важно то, что так называемая «справедливая цена» на жилье должна зависеть от уровня доходов.
Кроме того, подобная зависимость содержится и в федеральной целевой программе «Жилище».
Рынок жилья Москвы часто сравнивают с некоторыми зарубежными рынками.
Вот цитата из информационного пространства рынка:
«…Уже следующее поколение англичан, которые захотят купить в собственность дом, должны будут заплатить за него до десяти годовых зарплат. Такие данные содержатся в докладе государственного агентства National Housing and Planning Advice Unit (NHPAU), сообщает издание The Times.
Сейчас англичане вынуждены тратить около семи годовых доходов для того, чтобы купить дом. Однако к 2026 году эта сумма значительно вырастет, особенно если государство будет поднимать процентные ставки, отмечает газета…».
То есть, в настоящее время в Англии стоимость дома составляет около 7 средних годовых окладов, а местные эксперты считают, что к 2026 году этот показатель возрастет до 10 средних годовых окладов.
Если применить подобную закономерность для столицы и России, то несложно получить следующие оценки «справедливой цены» жилья в нашей стране.
Исходные данные (использовались данные об ежемесячных доходах):
Москва - средний ежемесячный доход - 30,5 тыс. рублей (=$1173),
Россия - средний ежемесячный доход - порядка 10 тыс. рублей (=$385).
Осталось определить, что такое «дом» в английском понимании. С большой степенью вероятности это таунхаус, площадью порядка 100 кв. метров.
Но в нашей оценке мы примем «федеральный стандарт», то есть двухкомнатную квартиру площадью 54 кв. метра.
Рост уровня доходов населения примем равным 200% к 2006 году.
Справедливая стоимость дома для Москвы:
В настоящее время: $1173 х 12 х 7 = $98532 или $1825 за кв. метр.
В 2026 году: $1173 х 2 х 12 х 10 = $281520 или $5213 за кв. метр.
Справедливая стоимость дома для России:
В настоящее время: $385 х 12 х 7 = $32340 или $599 за кв. метр.
В 2026 году: $385 х 2 х 12 х 10 = $92400 или $1712 за кв. метр.
Из приведенной оценки следует, что по английским стандартам нынешний уровень цен в столице и во многих регионах России примерно в два раза превышает существующий средний уровень доходов населения.
Вместе с тем, в качестве примера для нахождения подобных зависимостей необходимо брать зависимости, характерные для сбалансированного рынка. В этом отношении английский рынок, несомненно, превосходит российский аналог, который трудно назвать сбалансированным даже спустя 20 лет с начала проведения реформ…
Достаточно очевидно, что цены на жилье в Москве не снизятся до оцененной величины «справедливой цены» на жилье по английской версии.
Этому процессу будет препятствовать много факторов, основными из которых является:
· экономический эгоизм субъектов рынка,
· существенные дефекты в действующей налоговой и кредитно-денежной системах,
· недостаточные объемы строительства жилья эконом-класса,
· ценовая политика естественных монополий и ряд других факторов.
В настоящее время скорость снижения реальных цен сделок составляет порядка 1,5-2% в месяц.
За 15 месяцев подобный темп снижения реальных цен дает не менее 20-25% относительно цен предложений августа - сентября 2006 года.
С большой степенью вероятности, за летние месяцы процесс снижения реальных цен на московское жилье ускориться до 2-3%, а в осенние месяцы стабилизируется на 1-2% в месяц.
Вместе с тем, существующие «правила игры» на рынке будут «провоцировать» участников рынка повышать цены на жилье в дальнейшем, поскольку отсутствие прогрессивных налога на недвижимость и налога на спекулятивные перепродажи будет стимулировать скупку жилья платежеспособными лицами.
Крапин Александр,
генеральный директор
информационно-аналитического
агентства RWAY
Вы сейчас не можете прокомментировать это сообщение.
Дневник «Справедливая цена» жилья в Англии. Версия для Москвы и России | koshkaXXX - Дневник koshkaXXX |
Лента друзей koshkaXXX
/ Полная версия
Добавить в друзья
Страницы:
раньше»