Выплачиваю ипотеку в долларах. Осталось платить 5 лет, т.е. структура кредита сейчас очень удобна (больше тело кредита, чем проценты).
Процентная ставка неплохая (10% годовых), но, т.к. с долларом непонятно, что творится, решил попробовать рефинансировать кредит в рубли, чтобы избежать валютных рисков.
На те же 5 лет. Но по другой процентной ставке, естественно. 20 с лишним процентов годовых. Т.е. если сейчас я каждый месяц отдаю 33 тысячи, то по новому кредиту я начинаю платить 40 с лишним. Ну и плюс затраты на кредит - за выдачу 15-16 тысяч, оценка - тысяч 5 минимум, страховка - тоже не менее 10, думаю, нотариус. В общем, если всплеска доллара до 100 рублей не будет, а будет он расти более менее плавно, то через год где-то примерно выйду на тот же уровень, что и платил бы, оставаясь в долларах. Т.е. сначала буду платить больше (плюс накладные расходы), а через год общая уплаченная сумма что в этом случае, что в случае старого кредита будет примерно одинакова. Таким образом потом 4 года буду, скорее всего выигрывать (если доллар будет 45 рублей и выше).
Но это я так думал. Логично думал.
Сдал документы в банк и попросил образец кредитного договора. Хорошо, что попросил.
И там читаю замечательный пункт "Через год банк может в односторонне порядке пересмотреть процентную ставку по кредиту". Конечно, далее написано, что ты можешь не согласиться, но тогда остаток кредита выплати обратно.
Т.е. что получается. Я хочу скинуть риски на банк, за это расплачиваюсь новыми первоначальными расходами (надеясь, что они в итоге отыграются), а реально никаких рисков не скидываю. Потому что банк через год может сказать - "Давай-ка, милый, плати 200% годовых, у меня проблемы с ликвидностью. Ну или кредит обратно". Т.е. подписание договора с ТАКОЙ формулировкой - это всё равно, что сказать "Дорогой банк! Я дарю тебе свою квартиру!"
Понятно, что, скорее всего такого беспредела не будет, и банк будет смотреть на макроэкономические показатели. Но так и в этом случае я ничего не выигрываю. Поскольку страна зависит от притока долларов, то при возрастании курса макроэкономические показатели будут ухудшаться. Соответственно, банк так же повысит ставку.
Причём я бы ещё понял, если бы в данном пункте договора была хоть какая-то привязка, например, формула, исходя из ставки рефинансирования ЦБ. Или мне сотрудник банка говорит "Ну мы будем смотреть на Ваше финансовое состояние". Ну хорошо, напишите, что ставку увеличим, но платёж не более 50% от зп. Но такого же нет.
Видимо, я и банк по-разному понимаем страховку от рисков.
Хороший пример. Я могу открыть вклад в левом маленьком банке под высокие проценты. Т.е. с большим риском. Мне это будет выгодно, но рискованно.
Или я открываю вклад в сбербанке, где риска никакого, но и выгода меньше.
Так и тут - у меня сейчас есть выгода (пока что), но выше риски. Я пытаюсь сделать так, чтобы выгода (на данный момент) была ниже, но риски тоже ниже. Однако, мне говорят, да, выгода будет ниже, а насчёт рисков мы ещё посмотрим. Ведь по сути, через год я выплачу ОЧЕНЬ маленькую долю кредита (так как в основном будет идти плата за проценты). Т.е. банк своё в любом случае получит, а мне предлагают ещё и поиграть в доброту банкиров.
Странные люди.
P.S.Интересно, кто-нибудь подписывает договор в таком виде? Хотя, может и есть люди, кто подписывает, не читая.
P.P.S. Ладно, мне надо на 5 лет кредит. А если кому-то реструктурировать на 10-15? Там и проценты выше, и разница в нынешнем и будущем платеже выше. А через год банк, сняв сливки, может решить, что тебя можно ещё подоить. Это как работа с испытательным сроком без зарплаты.
Вот такие умные банкиры.